Diritto di enfiteusi

                                                 Diritto di enfiteusi     

E’ un diritto reale di godimento che limita il diritto del proprietario.

Fra i diritti reali su cosa altrui è quello più esteso. 

Ebbe grande diffusione nel medioevo fino all’ottocento (feudalesimo). In particolare, vi si ricorreva per i terreni incolti o che necessitavano di importanti migliorie.  Ha trovato regolamentazione nel Codice Civile del 1942 agli articoli 957-977 del libro terzo della proprietà, al fine di incentivare la produttività delle terre grazie all'attività degli agricoltori. 
Tenendo presenti le peculiarità che ha assunto il diritto di livello (contratto agrario in uso nel medioevo che consisteva nella cessione di un fondo dietro il pagamento di una pigione) nel corso della sua evoluzione storica, la giurisprudenza di legittimità in più occasioni ha avuto modo di equipararlo ad un diritto di enfiteusi (Cass. civ. sez. III n. 64/1997 e Cass. n. 1366/1961 e Cass. 1682/1963 – E1) e pertanto ad un diritto reale di godimento su fondo altrui. 

Attualmente è sempre meno utilizzato.

Il titolare del diritto di enfiteusi, enfiteuta o livellario, ha gli stessi diritti del proprietario (concedente):

- sui frutti;

- sul tesoro;

- sull’utilizzazione del sottosuolo;

- può cambiare destinazione del fondo;

- può cedere a terzi il proprio diritto;

- può ipotecare il suo diritto.

Il titolare del diritto di enfiteusi ha due limitazioni:

- migliorare il fondo oggetto del contratto di enfiteusi;

- corrispondere al proprietario (nudo proprietario o concedente) un canone, che può essere costituito da una somma di denaro o da una determinata quantità di prodotti naturali (per la cui determinazione si fa riferimento a leggi speciali).

Durata del diritto di enfiteusi

Il diritto di enfiteusi può avere una durata a termine, purché non inferiore ai venti anni, oppure può essere perpetuo.

Nel caso d’interruzione del diritto di enfiteusi il titolare  riceve un’indennità.

Affrancazione del diritto di enfiteusi

L’affrancazione è il diritto di acquisire la proprietà del fondo oggetto del diritto di enfiteusi, trascorsi almeno venti anni, pagando una determinata somma.

Il proprietario non può, in ogni caso, obbligare l’affrancazione del fondo.

Devoluzione del diritto di enfiteusi

Se l’enfiteuta deteriora il fondo o non lo migliora o non paga il canone per due annualità, il concedente può chiedere la cessazione del contratto di enfiteusi.

Ovviamente, in caso di vendita, come per gli altri diritti di godimento su cosa altrui, si ha un deprezzamento del fondo rispetto al valore di mercato.

Il diritto di enfiteusi può essere applicato a un fondo agricolo, edificabile o edificato.