mercoledì 29 gennaio 2014

Dal primo gennaio 2014 è scattato il divieto di pagamento degli affitti in contanti!


Ricordo che dal primo gennaio 2014 è scattato il divieto di pagamento degli affitti in contanti.
La novità, approvata nella nuova Legge di Stabilità, prevede che i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative devono essere corrisposti obbligatoriamente, qualunque sia l'importo, in forme e modalità che, escludendo l'uso del contante, ne assicurino la tracciabilità. 
Quindi gli affitti dovranno essere pagati con assegni, bonifici e strumenti di pagamento che ne garantiscano, appunto, la tracciabilità.

 Fanno eccezione a questa regola gli affitti degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, le locazioni  di tipo commerciale, gli affitti di box auto, cantine e posti auto.





giovedì 23 gennaio 2014

Diritto di superficie stima


Avevo già trattato a luglio di diritto di superficie, ma vorrei con questo post approfondirne alcuni aspetti. L'idea mi è venuta parlando con un amico, il quale, qualche anno fa,  ha acquistato un appartamento nell'ambito dei Piani per l'edilizia economico - popolare (PEEP)...


Per praticità e chiarezza d'informazione sarò costretta a ripetere alcuni concetti già espressi nel precedente post, spero che questo non renda noiosa la lettura a chi conosce l'argomento.
Buona lettura!



Il diritto di superficie consiste nel diritto di edificare un fabbricato su un terreno di proprietà altrui
 -art. 952 c.c.-





Costituzione del diritto di superficie:

- per contratto
- per testamento
Può essere gratuito o oneroso.


Estinzione del diritto di superficie:

- alla scadenza contrattuale nel caso di durata limitata del diritto (solitamente di 60 0 90 anni);
- per prescrizione quando il diritto di costruire non viene esercitato per 20 anni.


Il diritto di superficie può trovare applicazione:

- in un contesto privato, in cui il concedente cede il diritto in cambio di un compenso pagato in un'unica soluzione o con un importo annuo (canone di concessione);
- nell'ambito dei Piani per l'edilizia economico-popolare (PEEP), istituiti in Italia con la legge n.167/1962. Per l'attuazione dei PEEP l'art.35 della legge "per la casa" n.865/1971, prevede la possibilità di esproprio delle aree d'interesse. Nel caso specifico i proprietari degli alloggi, superficiari, dovranno pagare un canone annuo di concessione commisurato al prezzo di acquisizione dell'area (indennità di esproprio pagata dal comune) e agli oneri di urbanizzazione. Coloro che,
 invece, ricevono l'area espropriata in diritto di piena proprietà pagano l'intero importo del prezzo di acquisizione e degli oneri di urbanizzazione.
In ogni caso i proprietari dovranno rispettare per cinque anni il vincolo di "non alienazione e non locazione" degli immobili, previsto per questo tipo di edilizia.

Stima del valore del diritto del superficiario:

-  in caso di durata illimitata il valore del diritto del superficiario sarà pari al valore di mercato del fabbricato, ossia uguale a quello di qualunque altro fabbricato libero da gravami;
- in caso di durata limitata  alla scadenza del diritto il concedente del fondo acquisterà la piena proprietà del fabbricato costruito. Quindi il valore del diritto di superficie sarà dato dall'accumulazione all'attualità del reddito retraibile dal superficiario, utilizzando il saggio d'interesse commerciale.


Stima del valore del diritto del concedente:

- durata illimitata. Il concedente non potrà più usufruire dell'area, per cui il valore del suo diritto è nullo;
- durata limitata. Il cedente alla scadenza contrattuale del diritto assume la piena proprietà del fabbricato. Il valore del suo diritto è pari al fabbricato alla scadenza del diritto scontato all'attualità utilizzando un saggio di capitalizzazione. Bisognerà detrarre le spese necessarie per l'estinzione del diritto (notaio e tributi).


mercoledì 22 gennaio 2014

A proposito di usufrutto


 Questo post nasce dall'esigenza di approfondire un argomento di grande interesse quale l'usufrutto e  di offrire più strumenti possibili a chi si trova a doverne valutare i molteplici aspetti prima di costituirlo. 




Indennità per miglioramenti eseguiti dall'usufruttuario

La legge consente all'usufruttuario di eseguire addizioni e miglioramenti del bene di cui ha il godimento, purché non alteri la destinazione economica della cosa.

Le Addizioni sono separabili dalla cosa senza danneggiarla, in caso contrario sono da considerarsi miglioramenti.

L'usufruttuario alla fine dell'usufrutto ha diritto a togliere le addizioni e i miglioramenti effettuati sull'immobile, salvo che il proprietario non preferisca tenerli. In tal caso deve corrispondere all'usufruttuario un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna (art.986 c.c.).

Nel caso in cui l'usufruttuario esegua dei miglioramenti, ad esempio la ristrutturazione, il nudo proprietario, alla scadenza del diritto, deve pagare un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione del bene.
L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo delle spese sostenute e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti (art.985 c.c.).

La stima dell'indennità richiederà di valutare ciò che è stato speso e ciò che è stato migliorato, ossia che ha subito un incremento di valore.
L'incremento di valore si determina con la differenza fra valore di mercato dell'immobile migliorato e il valore dello stesso immobile non migliorato.
Per determinare quanto speso si procederà al calcolo con riferimento ai materiali, alle tecniche e ai prezzi correnti al momento della stima. Al costo sostenuto dovrà essere applicato un coefficiente di vetustà che tenga conto dello stato di conservazione e dell'obsolescenza delle opere eseguite.


martedì 21 gennaio 2014

Retrocessione dei beni espropriati



In seguito ad un esproprio per utilità pubblica sia di terreno sia di edifici può accadere che l'opera  non venga nè realizzata, nè iniziata entro il termine di dieci anni (decorrente dalla data in cui è stato reso esecutivo il decreto di esproprio) previsto dalla legge.

In tal caso l'espropriato può chiedere che sia accertata la decadenza della dichiarazione di pubblica utilità e che sia disposta la restituzione del bene espropriato (retrocessione totale) e il pagamento di una somma a titolo d'indennità.






Nel caso in cui per la realizzazione dell'opera pubblica si sia resa utile soltanto una parte del bene oggetto di esproprio, l'espropriato può chiedere la restituzione della parte del bene che non è stata utilizzata (retrocessione parziale). 
In seguito alla richiesta dell'espropriato, l'espropriante indica la porzione di  bene che non è stata interessata dall'esecuzione dell'opera pubblica e che può essere restituita dietro corrispettivo.
Il corrispettivo della retrocessione se non è concordato dalle parti è determinato dall'ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio o dalla Commissione Provinciale per gli espropri sulla base dei criteri applicati per la determinazione dell'indennità di esproprio e con riguardo al momento del nuovo trasferimento.
È possibile opporsi alla stima effettuata presso la Corte d'Appello nel cui distretto è sito il bene espropriato. 
Il Comune, per le aree comprese nel suo territorio, può esercitare il diritto di prelazione.



venerdì 17 gennaio 2014

Attestato di Prestazione Energetica

Ape - attestato di prestazione energetica, quando è obbligatorio redigerlo




Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica nuovi chiarimenti sull'attestato di prestazione energetica. Il Notariato fa luce su aspetti poco chiari introdotti dal decreto "Destinazione Italia" e evidenzia alcune incongruenze.
Il decreto "Destinazione Italia" ha trasformato la nullità degli atti, quale sanzione per la violazione dell'obbligo di allegazione, in sanzione amministrativa. Ma non solo. Il nuovo decreto ha anche riformato le regole di allegazione e dotazione dell'attestato.
Con le novità introdotte, ora, in caso di compravendita, di trasferimento oneroso di immobili e per nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, vi è l'obbligo di consegna dell'attestato energetico e l'obbligo di informativa.
L'attestato va poi allegato agli atti in caso di compravendita e di trasferimento oneroso di immobili, e di contratti di nuova locazione che riguardano interi edifici. Restano esclusi dall'obbligo di allegazione sia i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari che quelli non soggetti a registrazione. Rientrano in quest'ultima categoria - chiariscono dal Notariato - «solo i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno».

Cosa comportano gli obblighi di consegna e di informativa

La consegna dell'attestato all'inquilino o all'acquirente può essere omessa solo per i contratti di 
locazione non soggetti a registrazione e per quelli che non possono considerarsi nuove locazioni, 
come ad esempio le proroghe, le cessioni di contratto e i subentri. Secondo il Notariato, infatti, la consegna dell'Ape è obbligatoria anche per i contratti di locazione di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Anche se questi contratti sono esclusi dall'obbligo di allegazione, vi è infatti l'obbligo di inserire una clausola in cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto la documentazione riguardante la prestazione energetica dell'edificio, compreso l'Ape. E' questo l'obbligo di informativa, che riguarda anche gli atti di compravendita, di trasferimento di immobili a titolo oneroso e i contratti di locazione di edifici. Queste informazioni, secondo il Consiglio del notariato, non devono essere generiche, ma desumibili direttamente dall'Ape.

Obbligo di allegazione

Rientrano nell'obbligo: gli atti di compravendita e di trasferimento oneroso di immobili e i contratti di nuova locazione di interi edifici. Ne sono esclusi, invece, i contratti di nuova locazione di singole unità immobiliari e gli atti traslativi a titolo gratuito.

Quando bisogna redigere l'Ape: obbligo di dotazione

Già all'avvio delle trattative il proprietario deve rendere disponibile l'Ape al potenziale locatario o acquirente. Ciò deve avvenire in caso di vendita, di trasferimento oneroso o gratuito di immobili e di nuove locazioni.
L'obbligo deriva dall'art. 6 comma 2 del D.Lgs. 192/2005 che il decreto "Destinazione Italia" non ha modificato. La disposizione - evidenzia il Notariato - non è coordinata con le novità introdotte dal decreto. Da una parte, infatti, per effetto del comma 2, vi è l'obbligo di dotazione dell'Ape per i trasferimenti a titolo gratuito, dall'altra, per effetto delle nuove modifiche, per questi contratti non vi sono più gli obblighi di allegazione, di informativa e di consegna. «E' lecito chiedersi - si legge nelle considerazioni del Consiglio del Notariato - quale senso abbia imporre la dotazione dell'attestato se poi non è prevista né l'allegazione né la dichiarazione di informativa».

Le informazioni sono state tratte da  wwww.professione architetto.it

giovedì 9 gennaio 2014

Le cave

Fanno parte a pieno titolo degli immobili anche le  miniere e le cave.
Attraversando l'Italia in autostrada capita spesso di costeggiare montagne o colline "mangiate" per estrarre blocchi di pietra o altri materiali utili in edilizia.

In queste circostanze, vi siete mai chiesti se sotto a quel terreno acquistato anni fa e non ancora diventato edificabile potrebbe nascondersi un'interessante giacimento?



Vediamo insieme, a grandi linee, cosa occorre per avviare una cava, come la si può valutare e recuperare al termine del suo ciclo produttivo. Ovviamente, occorrerà ponderare bene costi e possibili ricavi per fare una stima del rischio d'impresa a cui stiamo andando incontro. Non sono da sottovalutare le norme relative all'impatto ambientale che potrebbero avere un notevole peso nell'attività che s'intende intraprendere.





Nozioni generiche

 La  ricerca e la coltivazione di sostanze minerali sono regolate dal R.D.  n.1443 del 29 luglio 1927 (aggiornato col Dgsn.213/1999) che distingue tali attività in due categorie: miniere e cave.

Andiamo a definire i termini miniera e cava per capire a fondo ciò di cui stiamo parlando.
Miniera: è un'impresa che esercita la ricerca e la coltivazione di materiali metalliferi, acque minerali e termali.
Cave: esercitano la ricerca e la coltivazione di materiali per costruzioni edilizie o stradali e la coltivazione delle torbe. La torbiera è una cava la cui estrazione riguarda la torba, un materiale
utilizzato in passato come surrogato del carbone ed oggi impiegato prevalentemente in agricoltura.
Oggi le torbiere svolgono un'attività marginale.


Ricerca di giacimenti minerari

Come prima cosa dobbiamo sapere che per la ricerca di giacimenti minerari nel sottosuolo (patrimonio dello Stato, art.820 e seguenti del Codice Civile) occorre un apposito permesso. I possessori dei fondi, coinvolti in detta ricerca, non possono opporsi ai lavori; il ricercatore dovrà rifondere i danni arrecati con la sua attività.


Tipologie di miniera

- Miniera di piccole dimensioni: appartiene al proprietario del suolo al quale viene esteso il diritto di proprietà del sottosuolo (sistema fondiario);

- Miniera di considerevole importanza realizzata in seguito a ricerche: appartiene al ritrovatore che
abbia la capacità tecnica ed economica per coltivarla. In tal caso lo Stato rilascia al ritrovatore una
concessione che gli consente di sfruttare il sottosuolo (sistema industriale);

- In alcuni casi le miniere vengono ricercate e sfruttate direttamente dallo Stato (sistema demaniale).


Le cave sono miniere del primo tipo, in cui il proprietario diviene possessore del diritto di
sfruttamento del sottosuolo.
Esse possono essere a cielo aperto o in gallerie sotterranee. Il primo tipo di cave è il più diffuso per questioni economiche.

Il ciclo di coltivazione delle cave  a cielo aperto comprende la fase preliminare che prevede il disboscamento dell'area, la creazione di strade, l'asportazione dello strato superficiale di terreno (sbancamento) e la fase di lavorazione che comprende l'escavazione del giacimento, il lavaggio e la sfangatura, la vagliatura e lo stoccaggio.





Come si valuta una cava

Vi sono due ambiti estimativi da tenere in considerazione nella valutazione di una cava:
ambito microestimativo in quanto la cava , essendo un bene economico privato, può essere valutata con gli strumenti dell'estimo tradizionale;
- ambito macroestimativo in quanto una cava può essere causa di danni all'ambiente, in tal caso deve essere valutata con gli strumenti offerti dall'estimo ambientale. I danni ambientali principali derivanti da questo tipo di attività sono:
. Impatto paesaggistico;
. Inquinamento (immissioni di sostanze nell'aria e nell'acqua);
. Disagi alla popolazione causati da rumori e vibrazioni causate da macchinari e automezzi;
. Alterazione di ecosistemi preesistenti.
Questi danni possono essere valutati con uno studio sull'impatto ambientale che la cava, in base alle
sue specifiche caratteristiche, può avere.

Insomma valutare una cava non è certo cosa da tutti i giorni e non è  facile trovare parametri di confronto, per questi motivi si ricorre all'aspetto economico del valore di capitalizzazione per la determinazione del quale occorre conoscere i seguenti elementi:
- reddito annuo ordinario;
- durata dello sfruttamento;
- saggio di capitalizzazione;
- utilizzo della cava terminato il suo ciclo economico (se si renderà necessario bonificare l'area o meno, una volta terminato lo sfruttamento della cava).

Una cava esausta può essere recuperata in diversi modi:
1. Rimboschimento o creazione di un bacino d'acqua;
2. Creazione di un bacino d'acqua artificiale utilizzabile per fini ittici, sportivi, irrigui o altro uso produttivo (parchi faunistici, acquatici...);
3. Discarica controllata;
4. Destinazione come area edificabile per insediamenti industriali, turistici, ecc.

Solitamente i costi di recupero ambientale sono in genere elevatissimi, per cui è improbabile che le cave vengano realizzate dove vi sono rigorosi vincoli di tal genere, a meno che tali costi non siano a carico delle amministrazioni pubbliche.
Oggi uno degli utilizzi più utili alla società è sicuramente quello di conversione in discarica
controllata.

Per valutare una cava esausta si utilizza l'aspetto economico del più probabile valore di trasformazione.




Le informazioni sono state tratte dal testo: "Corso di economia d'estimo" del prof. Stefano Amicabile.

domenica 5 gennaio 2014

Eventi Epifania

La tradizione popolare dice "l'Epifania tutte le feste porta via!".  Quindi cosa di meglio se non concludere la pausa delle festività natalizie con una visita alla "vera casa" della Befana"!

A Barga nei giorni 5 e 6 gennaio si svolgono numerose manifestazioni in onore della dolce vecchietta che ogni anno sulla sua scopa porta dolci ai più piccini.

 È possibile visitare la casetta nel bosco  di Pegnana.




Ringrazio il sito relativo all'evento dal quale ho tratto le informazioni e, per chi fosse interessato a saperne di più, lo riporto a seguire:
 http://www.befanabarga.it


venerdì 3 gennaio 2014

5000 visite!


Grazie a tutti... stappato lo spumante...





 Il blog ha raggiunto le 5000 visite!!!!!

Grazie ancora e Buon 2014!