Avevo già trattato a luglio di diritto di superficie, ma vorrei con questo post approfondirne alcuni aspetti. L'idea mi è venuta parlando con un amico, il quale, qualche anno fa, ha acquistato un appartamento nell'ambito dei Piani per l'edilizia economico - popolare (PEEP)...
Per praticità e chiarezza d'informazione sarò costretta a ripetere alcuni concetti già espressi nel precedente post, spero che questo non renda noiosa la lettura a chi conosce l'argomento.
Buona lettura!
Il diritto di superficie consiste nel diritto di edificare un fabbricato su un terreno di proprietà altrui
-art. 952 c.c.-
Costituzione del diritto di superficie:
- per contratto
- per testamento
Può essere gratuito o oneroso.
Estinzione del diritto di superficie:
- alla scadenza contrattuale nel caso di durata limitata del diritto (solitamente di 60 0 90 anni);
- per prescrizione quando il diritto di costruire non viene esercitato per 20 anni.
Il diritto di superficie può trovare applicazione:
- in un contesto privato, in cui il concedente cede il diritto in cambio di un compenso pagato in un'unica soluzione o con un importo annuo (canone di concessione);
- nell'ambito dei Piani per l'edilizia economico-popolare (PEEP), istituiti in Italia con la legge n.167/1962. Per l'attuazione dei PEEP l'art.35 della legge "per la casa" n.865/1971, prevede la possibilità di esproprio delle aree d'interesse. Nel caso specifico i proprietari degli alloggi, superficiari, dovranno pagare un canone annuo di concessione commisurato al prezzo di acquisizione dell'area (indennità di esproprio pagata dal comune) e agli oneri di urbanizzazione. Coloro che,
invece, ricevono l'area espropriata in diritto di piena proprietà pagano l'intero importo del prezzo di acquisizione e degli oneri di urbanizzazione.
In ogni caso i proprietari dovranno rispettare per cinque anni il vincolo di "non alienazione e non locazione" degli immobili, previsto per questo tipo di edilizia.
Stima del valore del diritto del superficiario:
- in caso di durata illimitata il valore del diritto del superficiario sarà pari al valore di mercato del fabbricato, ossia uguale a quello di qualunque altro fabbricato libero da gravami;
- in caso di durata limitata alla scadenza del diritto il concedente del fondo acquisterà la piena proprietà del fabbricato costruito. Quindi il valore del diritto di superficie sarà dato dall'accumulazione all'attualità del reddito retraibile dal superficiario, utilizzando il saggio d'interesse commerciale.
Stima del valore del diritto del concedente:
- durata illimitata. Il concedente non potrà più usufruire dell'area, per cui il valore del suo diritto è nullo;
- durata limitata. Il cedente alla scadenza contrattuale del diritto assume la piena proprietà del fabbricato. Il valore del suo diritto è pari al fabbricato alla scadenza del diritto scontato all'attualità utilizzando un saggio di capitalizzazione. Bisognerà detrarre le spese necessarie per l'estinzione del diritto (notaio e tributi).
invece, ricevono l'area espropriata in diritto di piena proprietà pagano l'intero importo del prezzo di acquisizione e degli oneri di urbanizzazione.
In ogni caso i proprietari dovranno rispettare per cinque anni il vincolo di "non alienazione e non locazione" degli immobili, previsto per questo tipo di edilizia.
Stima del valore del diritto del superficiario:
- in caso di durata illimitata il valore del diritto del superficiario sarà pari al valore di mercato del fabbricato, ossia uguale a quello di qualunque altro fabbricato libero da gravami;
- in caso di durata limitata alla scadenza del diritto il concedente del fondo acquisterà la piena proprietà del fabbricato costruito. Quindi il valore del diritto di superficie sarà dato dall'accumulazione all'attualità del reddito retraibile dal superficiario, utilizzando il saggio d'interesse commerciale.
Stima del valore del diritto del concedente:
- durata illimitata. Il concedente non potrà più usufruire dell'area, per cui il valore del suo diritto è nullo;
- durata limitata. Il cedente alla scadenza contrattuale del diritto assume la piena proprietà del fabbricato. Il valore del suo diritto è pari al fabbricato alla scadenza del diritto scontato all'attualità utilizzando un saggio di capitalizzazione. Bisognerà detrarre le spese necessarie per l'estinzione del diritto (notaio e tributi).
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